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都可以在這裡新北市代辦信貸找到解決的方法
父母送房 有負擔的贈與划算嗎？
理財周刊作者文．莊孟翰（顏瓊真整理） | 理財周刊 – 2015年6月12日 下午11:44
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父母送房 有負擔的贈與划算嗎？
Q:台北蔣先生問：父母常以買房方式來贈與子女，幫助子女成家立業之外，也能達到節稅功能，「附有負擔之贈與」即是常見案例，亦即約定房貸由兒子承接，請問贈與稅要如何計算？
A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明：在解析之前，應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。
贈與稅的計算公式為：(贈與總額－扣除額－免稅額)×稅率10％＝應納贈與稅
就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下：
【情況1】一般情況贈與試算
◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
【情況2】附負擔不動產贈與試算 說明：父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，以後這間房子的房貸由子女繳納。 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
◆房貸500萬元 由【情況1】及【情況2】兩範例可知，善用「贈與附有負擔」後，可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。
但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過，並即將於明年1月1日開始實施，因此，日後售屋時，則要小心「新北市代辦信貸賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。
因為多年後，若子女要出售此受贈之不動產時，計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本，即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本，而非依當時房屋部分的市價，亦即減項─房屋取得成本降低，導致出售不動產之財產交易所得變高。
舉例來說：若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元)，日後出售該不動產新北市代辦信貸，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元，即會產生財產交易所得300萬元，必須課徵5~45%的所得稅。
實質結果：雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值，節省了贈與稅(稅率10％)，但日後財產交易所得稅(稅率5~45％)增加。最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。
此外，還得注意以下3大事項：
一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力：
若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高，突然受贈一筆附有負擔之不動產，若國稅局認為A無償還能力，會調整此筆贈與稅申報，剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額，故申報扣除附有負擔扣除額，實務上需提出受贈人所得證明等文件。
二、贈與行為發生後再借貸的款項，無法以附有負擔方式扣除： 主張「附有負擔贈與」，受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔，但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請，則國稅新北市代辦信貸局會調整此筆贈與稅申報，剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。
三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還)：
若父親(贈與人)贈與不動產予子女時，主張贈與標的有設定抵押權予丁君，該贈與附有負擔，應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔；其次，雖然子女有將部分債務金額轉與父親，但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時，國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除，並補發新稅單予其父，補徵因先前扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。
「審閱期」攸關權益，買屋前宜堅持
Q:新北市莊小姐問：何謂審閱期？簽訂預售契約前應注意哪些事項？
A:莊孟翰答：依消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
建設公司簽定之不動產買賣契約，屬於定型化契約的一種，對於應否預留契約審閱期間，依消費者保護法的規定為：
按消費者保護法施行細則第11條規定：企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30新北市代辦信貸日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
此外，依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」，以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定，不論是預售屋或成屋，契約審閱期間均為「至少五日」。
因此，簽訂契約前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容細節，如有疑問，不妨先請教律師、代書或新北市代辦信貸房地產專家後，再行簽約。2015年省稅大作戰
Money 錢作者撰文者｜Money錢編輯部 | Money 錢 – 2015年4月14日 下午8:54
不管是申報所得稅、房屋稅⋯⋯每年開始準備報稅的第1件事情，就是要先了解今年度的報稅有什麼新規定，除了可以避免因為搞錯造成錯報、漏報外，更重要的是每年政府會根據消費者物價指數資料，判斷是否要調整免稅額、扣除額的額度或課稅級距，這些都和自己的荷包息息相關。
今年5月申報103年度綜合所得稅，最大的變動是夫妻報稅多了一項新選擇，除了以往的夫妻合併申報、夫或妻薪資所得分開但其餘各類所得合併計算稅額兩種方式外，也可以採取夫妻各類所得分開計算的方式報稅；在售屋所得部分，即將公告的103年度售屋財產交易所得中，豪宅認定標準可能下修，去年度賣房子的人今年稅負要加重了！
此外，近來財政部針對去年開始實施的證所稅，發出補申報的通知，並就民眾報稅容易疏忽之處的地方發布提醒，以下就來看看今年報稅有哪些要注意的地方！
報稅新知1
雙北市外 4千萬元算豪宅
賣屋時賺取的價差屬於財產交易所得，在每年申報所得稅時要納入計算，計算方式有3種：核實認定法，購屋成本與售價證明文件齊全時，應以實際售價減掉買價及相關成本，實際利得按適用的綜合所得稅率繳稅；財產交易所得標準法，如果無法取得當初購屋成本證明，稅捐機關也無法查出相關資料時，以房屋評定現值乘上財政部核定的標準率計算售屋所得。
第3種即是依照財政部定義的豪宅標準來課稅，以台北市為例，若不能舉證取得、售價成本，去年度規定房屋售價達8000萬元以上，要以總成交價，按出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總合的比例（房地分離課稅）計算收入，再以15% 列為財產交易所得。不過今年「豪宅」的認定標準可能會下修，台北市房屋售價達7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上，就無法以偏低的房屋評定現值計算售屋所得。
要提醒的是，因為目前房屋評定現值比實際售價低很多，不少民眾為了想要少繳稅，即使在有買、賣價成本證明時，也可能採取財產交易所得標準法計算稅額，但自從實價登錄上路後，政府越來越能清楚掌握房屋交易成本，甚至會比售屋者清楚究竟是賺還是賠了多少錢。在政府努力想要達到稅負公平的情況下，會從嚴查證，建議售屋者還是要誠實報稅，以免被查證後不但要補繳稅，還可能被罰款！
>>>小提醒: 出售贈與房屋 成本別算錯
賣房子時依規定得繳納財產交易所得稅，但如果出售的房子是贈與所得，計算財產交易所得時要注意取得成本的基準。一般情況下，出售房屋若無法取得買價及相關成本證明，可採財產交易所得標準法計算所得稅額，但出售因贈與而取得的房屋，財產交易損益＝成交價額－（受贈與時房屋的時價－相關費用），其中「受贈與時房屋的時價」指的是贈與年度課徵贈與稅的房屋評定價格。
例如君毅的父親在99年贈與1間房屋給他，當年度房屋的評定標準價格為350萬元，君毅的父親應按350萬元申報課徵贈與稅。假設君毅在103年6月以3000萬元出售這間房子，就要以350萬元作為計算財產交易所得的成本。
報稅新知2
夫妻今年可以分開報稅
過去夫妻申報所得稅時，除了合併申報外，就算選擇薪資所得分開申報，其餘各類所得仍然得合併計算，由於綜合所得稅是採累進稅率，且以家戶為申報單位，對於雙薪家庭來說，夫妻兩人合計的所得淨額會比單身時各自分開計算要多，課稅適用稅率級距也會跟著拉高，要繳的稅金自然比較多，一直被戲稱為「夫妻婚姻懲罰條款」。
自今年開始，夫妻除了薪資所得之外，其餘各類所得都可以分開計稅，像是股利所得、租金收入等，建議夫妻可以就各種申報方式試算，選擇最省錢的方法報稅。要注意的是，假設選擇妻子的各類所得分開計稅、以夫為家戶納稅義務人，則妻僅可減除個人免稅額，及具有個人專屬性的薪資扣除額、儲蓄投資及身障扣除額、財產交易損失等特別扣除額，具家戶性質的特別扣除額，像是子女免稅額、房貸支出扣除額等，要由夫申報減除，且夫妻仍共用27萬元的儲蓄投資扣除額額度。（詳見P. 32 絕招5）
省稅新之3
基本稅額放寬
財政部自95年開始實施最低稅負制，當個人綜合所得淨額加上「海外所得」、「特定保險給付」、「基金受益憑證交易所得」及「非現金捐贈扣除額」等4項所得超過600萬元，就要填寫個人所得基本稅額申報表。
自今年開始，個人所得基本稅額改為超過670萬元才需要填寫個人所得基本稅額申報表，不過，最低稅負制和綜合所得稅是兩者擇高課稅，因此仍須計算過後，再決定要怎麼報稅。（詳見P. 18 絕招1）
>>>小提醒: 別忘了申報證所稅
證券交易所得課稅制度自102年1月1日起實施，依照規定，股票投資族若是符合課稅標準，在去年申報所得稅時就要一併繳納證所稅（與所得稅採分開計稅、合併報繳，即證交所得不計入綜合所得淨額），不過可能是新制上路，許多投資人還搞不清楚狀況，漏報的人不少，財政部自3月起陸續發出補繳通知，提醒去年沒報證所稅的人盡快辦理補申報，以免被查獲有短漏報時要被罰錢。
依據規定，賣出未上市櫃股票，興櫃股票超過10萬股（100張），或初次上市櫃前取得的IPO 股票，在上市櫃以後出售，都得扣除買進成本及必要費用（如交易手續費）後，按所得15% 課徵證券交易所得稅，但IPO 股票因承銷取得10張以下可免申報。政府也提供了節稅優惠，持有股票1年以上所得減半課稅； IPO 股票在上市櫃後繼續持有滿3年以上，按所得四分之一課稅。
此外，自107年度開始證所稅將採雙軌制，也就是除了上述規定外，上市、上櫃及興櫃股票出售金額超過10億元（排除核實課稅標的及透過信託基金出售的金額），會另行發單課徵千分之一的所得稅。2015年省稅大作戰
Money 錢作者撰文者｜Money錢編輯部 | Money 錢 – 2015年4月14日 下午8:54
不管是申報所得稅、房屋稅⋯⋯每年開始準備報稅的第1件事情，就是要先了解今年度的報稅有什麼新規定，除了可以避免因為搞錯造成錯報、漏報外，更重要的是每年政府會根據消費者物價指數資料，判斷是否要調整免稅額、扣除額的額度或課稅級距，這些都和自己的荷包息息相關。
今年5月申報103年度綜合所得稅，最大的變動是夫妻報稅多了一項新選擇，除了以往的夫妻合併申報、夫或妻薪資所得分開但其餘各類所得合併計算稅額兩種方式外，也可以採取夫妻各類所得分開計算的方式報稅；在售屋所得部分，即將公告的103年度售屋財產交易所得中，豪宅認定標準可能下修，去年度賣房子的人今年稅負要加重了！
此外，近來財政部針對去年開始實施的證所稅，發出補申報的通知，並就民眾報稅容易疏忽之處的地方發布提醒，以下就來看看今年報稅有哪些要注意的地方！
報稅新知1
雙北市外 4千萬元算豪宅
賣屋時賺取的價差屬於財產交易所得，在每年申報所得稅時要納入計算，計算方式有3種：核實認定法，購屋成本與售價證明文件齊全時，應以實際售價減掉買價及相關成本，實際利得按適用的綜合所得稅率繳稅；財產交易所得標準法，如果無法取得當初購屋成本證明，稅捐機關也無法查出相關資料時，以房屋評定現值乘上財政部核定的標準率計算售屋所得。
第3種即是依照財政部定義的豪宅標準來課稅，以台北市為例，若不能舉證取得、售價成本，去年度規定房屋售價達8000萬元以上，要以總成交價，按出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總合的比例（房地分離課稅）計算收入，再以15% 列為財產交易所得。不過今年「豪宅」的認定標準可能會下修，台北市房屋售價達7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上，就無法以偏低的房屋評定現值計算售屋所得。
要提醒的是，因為目前房屋評定現值比實際售價低很多，不少民眾為了想要少繳稅，即使在有買、賣價成本證明時，也可能採取財產交易所得標準法計算稅額，但自從實價登錄上路後，政府越來越能清楚掌握房屋交易成本，甚至會比售屋者清楚究竟是賺還是賠了多少錢。在政府努力想要達到稅負公平的情況下，會從嚴查證，建議售屋者還是要誠實報稅，以免被查證後不但要補繳稅，還可能被罰款！
>>>小提醒: 出售贈與房屋 成本別算錯
賣房子時依規定得繳納財產交易所得稅，但如果出售的房子是贈與所得，計算財產交易所得時要注意取得成本的基準。一般情況下，出售房屋若無法取得買價及相關成本證明，可採財產交易所得標準法計算所得稅額，但出售因贈與而取得的房屋，財產交易損益＝成交價額－（受贈與時房屋的時價－相關費用），其中「受贈與時房屋的時價」指的是贈與年度課徵贈與稅的房屋評定價格。
例如君毅的父親在99年贈與1間房屋給他，當年度房屋的評定標準價格為350萬元，君毅的父親應按350萬元申報課徵贈與稅。假設君毅在103年6月以3000萬元出售這間房子，就要以350萬元作為計算財產交易所得的成本。
報稅新知2
夫妻今年可以分開報稅
過去夫妻申報所得稅時，除了合併申報外，就算選擇薪資所得分開申報，其餘各類所得仍然得合併計算，由於綜合所得稅是採累進稅率，且以家戶為申報單位，對於雙薪家庭來說，夫妻兩人合計的所得淨額會比單身時各自分開計算要多，課稅適用稅率級距也會跟著拉高，要繳的稅金自然比較多，一直被戲稱為「夫妻婚姻懲罰條款」。
自今年開始，夫妻除了薪資所得之外，其餘各類所得都可以分開計稅，像是股利所得、租金收入等，建議夫妻可以就各種申報方式試算，選擇最省錢的方法報稅。要注意的是，假設選擇妻子的各類所得分開計稅、以夫為家戶納稅義務人，則妻僅可減除個人免稅額，及具有個人專屬性的薪資扣除額、儲蓄投資及身障扣除額、財產交易損失等特別扣除額，具家戶性質的特別扣除額，像是子女免稅額、房貸支出扣除額等，要由夫申報減除，且夫妻仍共用27萬元的儲蓄投資扣除額額度。（詳見P. 32 絕招5）
省稅新之3
基本稅額放寬
財政部自95年開始實施最低稅負制，當個人綜合所得淨額加上「海外所得」、「特定保險給付」、「基金受益憑證交易所得」及「非現金捐贈扣除額」等4項所得超過600萬元，就要填寫個人所得基本稅額申報表。
自今年開始，個人所得基本稅額改為超過670萬元才需要填寫個人所得基本稅額申報表，不過，最低稅負制和綜合所得稅是兩者擇高課稅，因此仍須計算過後，再決定要怎麼報稅。（詳見P. 18 絕招1）
>>>小提醒: 別忘了申報證所稅
證券交易所得課稅制度自102年1月1日起實施，依照規定，股票投資族若是符合課稅標準，在去年申報所得稅時就要一併繳納證所稅（與所得稅採分開計稅、合併報繳，即證交所得不計入綜合所得淨額），不過可能是新制上路，許多投資人還搞不清楚狀況，漏報的人不少，財政部自3月起陸續發出補繳通知，提醒去年沒報證所稅的人盡快辦理補申報，以免被查獲有短漏報時要被罰錢。
依據規定，賣出未上市櫃股票，興櫃股票超過10萬股（100張），或初次上市櫃前取得的IPO 股票，在上市櫃以後出售，都得扣除買進成本及必要費用（如交易手續費）後，按所得15% 課徵證券交易所得稅，但IPO 股票因承銷取得10張以下可免申報。政府也提供了節稅優惠，持有股票1年以上所得減半課稅； IPO 股票在上市櫃後繼續持有滿3年以上，按所得四分之一課稅。
此外，自107年度開始證所稅將採雙軌制，也就是除了上述規定外，上市、上櫃及興櫃股票出售金額超過10億元（排除核實課稅標的及透過信託基金出售的金額），會另行發單課徵千分之一的所得稅。
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